杨方配资www.bluegrassguy.com 时代商业访谈录|窝趣CEO刘辉:疫情让旺季走了


admin| 更新时间:2020-03-15 21:20|点击数:未知

原标题: 时代商业访谈录|窝趣CEO刘辉:疫情让旺季走了

时代周报记者:蔡颖

受新冠肺炎疫情影响,长租公寓的“寒冬”再次被拉长。

在经历了一轮疯狂扩张后,2019年长租公寓行业变得尤为艰难,长租公寓企业因资金池、租金贷、加杠杆等问题频繁爆雷。

而突如其来的疫情更是犹如一面审视镜,对急速扩张的长租公寓进行了一次全方位扫描和检查。

“通过这次疫情考验,将加速行业优化调整,鱼龙混杂的情况将加速洗牌,公寓行业进入机构化运营为主导的时代也会更快到来。” 3月13日,铂涛集团旗下长租公寓品牌窝趣创始人兼CEO刘辉接受时代周报记者专访,从业内人士角度,解析了长租公寓行业现状与未来发展前景。

从市场萌芽到疯狂扩张再到近一两年的降速刹车,目睹了行业起伏的刘辉对长租公寓未来发展依旧充满信心。

“长租公寓和住房租赁行业毕竟是大众民生息息相关的行业,城市的扩大和发展是不会停止的,因此从长线看,我们对行业的未来仍然充满信心。”刘辉表示。

(窝趣创始人兼CEO刘辉)

疫情冲击

时代周报记者了解到,住房租赁属于受季节影响的业态,通常春节后和毕业季都一房难求,房租攀升,但突如其来的疫情打破了市场周期性规律,长租公寓面临的考验也在于此。

刘辉坦言,“对于租住行业来说,过年期间属于淡季,年后将进入旺季,但是受疫情影响,原本应该到来的旺季没有到来。”

“窝趣目前出租率基本和年前持平,与此同时,面临着房间溢价上不去的难题。” 刘辉坦言,由于疫情,公司给予了湖北籍租客春节不返乡免租以及不能返岗的免责退房措施,也造成一部分收入损失的影响。

刘辉对时代周报记者分析称,长租公寓企业作为服务机构,成本主要是物业租金、装修分摊和每月的运营成本。

新增入住量减少、租金涨幅受限使得运营成本不增反降,让原本就面临盈利之困的长租公寓雪上加霜,问题开始逐渐暴露。

在2月中旬,几家头部长租公寓企业被曝出一面要求房东减免租金,一面催促租客尽快交租,部分企业被指趁疫情期间换房不便大幅涨价。

提及上述现象,刘辉显得有些无奈,“面对市场发生的个别公司的事件,我们认为在人类共同的灾难面前,应该共同面对,更多考虑社会责任感,对需要帮助的群体进行帮助。”

据了解,疫情期间,窝趣采取了多种抗疫措施,员工培训与门店操作流程发布、物资储备(额温枪、口罩、消毒水等)、呼吁疫区窝友留在社区过年并免过年的租金、返程隔离14天倡议书、疫情区域延期返回免责退租。

对于疫情带给行业的影响何时能消除时,刘辉认为,目前疫情尚未结束,国外也有蔓延迹象,因此还很难准确预估市场情况。目前除湖北省以外,新增病例情况明显好转,相信国内疫情很快将得到控制,市场逐步复苏,考虑到经济环境的因素,今年长租公寓在数量、价格方面都会存在较大挑战。

风口消失

如果说此次疫情是长租公寓行业遭遇的“黑天鹅”,盈利模式困境则是这个年轻行业不可避免的“灰犀牛”。其中,投资回报周期长更是始终横在各大公寓运营商面前的问题。

刘辉告诉记者,窝趣所在门店的盈利周期大概需要4年,最快的也要2.5年。

据悉,窝趣主打“委托运营管理”和“品牌输出”为主,2015年以轻资产扩张方式迅速切入公寓市场。主要业务是帮助投资人,房东、公寓持有者,国有企业等管理出租房。收入来源主要是,通过帮助项目投资人运营项目,收取管理费用。

在自我造血功能不足的情况下,长租公寓大多数只能靠外部输血不断融资。而一旦融资不畅,后果便是资金链断裂,公司股权被收购。

“融资方面,大多数品牌公寓主要还是股权融资。”刘辉补充道,除此之外,还有小部分以家电、装修为标的的融资租赁。

伴随着行业风口的逐渐褪去,曾经被寄予厚望的REITs、ABS等租赁金融产品,进展也较为缓慢。

刘辉指出,“目前作为类REITs的长租公寓产品数量约为14个,国家的各项政策也在积极推动REITs、ABS,相信最近也会有企业ABS融资成功的消息推出。”

不仅在企业层面,行业痛点也存在于投资者层面。

“对于个人投资者或投资机构来说,由于市场竞争的激烈及缺乏运营经验等因素,自己运营会出现房屋出租率低、房租溢价低、客户满意度低、招租难、成本难降、产品设计难、获得资金支持难、 施工符合预期难、店长难招、人员难管等诸多问题。”刘辉表示。

企业自救

在疫情和行业痛点的双重压力下,刘辉认为,企业最重要的是做好防疫措施,保护好员工和租客。

在他看来,虽然受到较大影响,但相对于住宿业中酒店、民宿来讲,长租公寓所受影响相对小得多的,还算是一个相对稳定的行业。

刘辉提出,长租公寓企业应积极采取自救,比如准备足够3个月以上的现金流;和房东协商租金付款计划;在政府允许的情况下,积极开展线上看房线上签约,提高收入来源。

而在企业自救同时,如何充分利用政府提供的帮助,也是企业能否走出困局的关键因素。

刘辉告诉记者,眼下,各地政府也提供了一些减免增值税、减免租金、缓交企业社保的措施,长租公寓需要跟政府积极沟通,争取需要的帮扶政策。

“我们还希望政府能提供一些政策性贷款,帮助企业渡过难关,长租公寓等市场恢复后现金流稳定,政策性贷款风险小,向长租公寓运营企业提供房租减免的房东提供一定的贷款减免,使其可以向运营商减免房租。” 刘辉表示。

尽管目前面临诸多考验,但刘辉对长租公寓的前景依然充满信心。

“虽然长租公寓的确是低毛利率的行业,但也由于其租期长的特点,运营成本相对低,故集中式公寓整体收益带来的投资回报仍能达到IRR20%以上,加上长租公寓收入的稳定性,其实仍是一个值得追求低风险合理收益的投资项目。”刘辉如是说。

(原标题:突发!疫情阴云下美一炼厂爆炸起火、中东再现恐怖袭击,原油能迎来转机吗)

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